证监会与沪深交易所12日晚间相继发文，聚焦基础设施REITs项目审核和信息披露，对相关政策指引的修订稿予以发布，此举旨在提高成熟类型资产的推荐审核透明度，加快发行上市节奏。稍早，中国基金业协会则发布近期举办公募REITs业务座谈会的消息，就健全管理人和财务顾问项目报价内控制度、倡导公募REITs市场公平竞争等主题开展讨论。

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在中国REITs市场启动三周年以后，无论是一级市场申报、审核、估值等方面，还是二级市场行情波动、竞争报价等领域，亦或是后期项目运营治理等，都在实践过程中暴露出了一些短板。

基于此，监管部门与行业协会高度关注，分别通过业务指引和行业自律等形式完善市场规则，强化信息披露要求，提升监管的精准性和高效性，以期共同打造公平、有序的市场，提高成熟类型资产的推荐审核透明度，更好地服务经济高质量发展。

聚焦审核信披：细化评估和现金流要求 要求管理人核查隐性质量问题

12日晚间，深交所率先公告称，近期对《深圳证券交易所公开募集基础设施证券投资基金业务指引第1号——审核关注事项（试行）》（以下简称《REITs审核关注事项指引》）进行了修订，进一步完善基础设施 REITs审核关注事项，明确产业园区、收费公路两类成熟资产的审核标准，并强化信息披露要求。

具体来看，《深交所REITs审核关注事项指引》主要修订内容如下。

一是细化业务参与机构、评估和现金流要求。加强原始权益人约束，要求原始权益人向基础设施基金转让项目公司股权不得新增地方政府隐性债务，取得的回收资金用途应当符合国家产业政策；规范中介机构选聘，要求管理人聘请专业机构应当遵循最少必需原则，且专业机构应当具有依法从事相关金融业务的资质；细化评估和现金流要求，明确评估报告与可供分配金额测算报告对基础设施项目现金流预测结果的差异比例超过百分之五的，管理人应当披露原因。同时，强化基础设施项目资本性支出安排及其合理性披露要求。

二是规范产品设计要求。明确基金控制要求，要求基础设施基金取得基础设施项目完全所有权或者经营权利；细化产品命名规范，要求基础设施基金名称和资产支持证券名称应当表明基金的类别和投资特征，不得误导投资者；强化风险防控，要求基金管理人设置二级市场异常波动风险防控安排，合理确定战略配售比例，保证首次发售上市后流通份额适度充裕；明确基金经理要求，存在兼任情形的，要求基金管理人充分论证基金经理的专业胜任能力和兼任安排的合理性；规范费用收取水平，要求基金管理费、财务顾问费水平能够覆盖展业成本，相关参与机构不得以明显低于行业定价水平等不正当竞争方式招揽业务。

三是明确产业园区项目的特殊性要求。明确产业园区项目土地性质、转让限制、配套设施入池、租赁合同备案、重要现金流提供方行业属性等合规性关注事项；细化产业园区项目历史运营数据、评估参数、租金减免情况、重要现金流提供方租赁情况、投资协议约束、税收优惠政策等信息披露要求。此外，明确产业园区基础设施基金涉及的投资性房地产原则上应当采用成本法进行会计计量。

四是明确收费公路项目的特殊性要求。明确收费公路项目资产范围、经营权依据和范围、转让限制、收费标准等合规性关注事项；细化收费公路项目历史运营数据、竞争性交通设施项目影响、评估参数、收费减免情况、资产到期移交安排等信息披露要求；要求管理人对收费公路项目延续或者提升道路通行能力的安排、经营权提前回收风险进行评估，并采取相关应对措施。此外，关注项目隐性质量问题，要求管理人进行核查，原始权益人承诺其提供的安全风险相关资料真实、准确、完整。

此后，上交所也在官网公告称，在证监会的指导下，修订并发布《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则适用指引第1号——审核关注事项（试行）（2023年修订）》（以下简称《上交所REITs审核关注事项指引》）。

具体来看，《上交所REITs审核关注事项指引》本次修订坚持制度化、规范化和透明化原则，着力构建符合REITs特点及规律的审核和信息披露体系。一是深入总结试点经验，明确产品设计、项目审核和信息披露要求，促进形成市场共识，进一步提高市场规范运作水平。二是结合产业园区、收费公路等大类资产行业特性，在REITs现行审核和信息披露要求的基础上，从项目合规、历史运营以及评估参数设置等多维度细化了两大类资产的审核关注重点，强化信息披露要求，提升监管的精准性和高效性。

证监会表示，REITs审核关注事项指引坚持制度化、规范化和透明化原则，着力构建符合REITs特点及规律的审核和信息披露体系。此次修订突出以“管资产”为核心，进一步优化REITs审核关注事项，强化信息披露要求，按照“成熟一类、推出一类”的原则，明确产业园区、收费公路两大类资产的审核标准，提高成熟类型资产的推荐审核透明度，加快发行上市节奏，进一步健全并发挥基础设施REITs市场功能。

展望后续，证监会指出，“未来将指导证券交易所持续完善REITs信息披露制度规则，研究制定出台定期报告和临时公告披露指引，分步推出仓储物流、保障性租赁住房等大类资产审核及信息披露规则，建立健全透明和可预期的审核注册标准，重点关注资产及项目运营质量，进一步强化市场监管和投资者保护机制。”

监管部门与市场联系密切 支持主体用足、用好REITs工具

实际上，早在4月份，就有多位市场人士对新华财经表示，“即将发布REITs信披相关业务新规”。可以说，监管部门对于该市场十分重视，在“呵护”中国REITs市场平稳运行与鼓励领域创新等方面，与基金管理机构和投资者等参与方沟通密切，更是做到了“直指问题所在”的政策完善路线，及时有效的为市场保驾护航。

另一个市场表现来自于近期多个REITs产品接连举办的业绩说明会。据基金管理机构人士称，“交易所在敦促各家面向市场，回应市场关切。”事实上，召开一季度业绩说明会已不局限于出租率或业绩有较大调整的REITs，一些业绩稳中向好的REITs也准备召开业绩说明会，如保障房REITs等。

从这个角度来看，此举一方面是针对近期低迷的REITs二级市场行情做出解释，另一方面也是促进基金经理、原始权益人/资产运营方等多渠道与广大投资者进行互动。

业内人士也对新华财经表示：“在公布年报、季报等文件的基础上，召开业绩说明会拓宽了投资人对项目的沟通和认知途径，向股票市场进一步看齐；但是管理人和原始权益人在会议上的表达还是有重叠和反复，缺乏上市公司董秘的角色统筹沟通内容，并在日常作为纽带链接市场和REITs平台。”

“个人建议监管部门继续充分了解市场需求，并统一定期报告、评估报告重要信息披露口径，以便市场对于REITs项目尤其是经营权类项目的认知和理解。”该业内人士补充称。

北京大学光华管理学院副院长张峥此前在报告中曾指出，在我国基础设施REITs试点建设阶段，面对底层类型多样的基础设施行业，资产评估报告在信息披露方面口径是否统一、明确，是否能够提供投资者判断资产价值所必要的信息与数据，对于我国REITs行业健康发展具有重要意义。

张峥建议称，“对于重要参数的变动，建议在评估报告中具体说明其变化及原因。我国基础设施REITs尚处于发展初期，公众对于REITs产品认知程度还需加深，适当详细的说明能够帮助投资者更好理解REITs产品逻辑和资产运营情况。

张峥还表示，应对评估报告披露的关键信息建议长期持续跟踪。通过对市场上各只REITs的评估数据持续跟踪，在观察市场变化趋势的同时，有助于推动形成行业共识，促进REITs逐步发挥资产定价之“锚”的重要作用。

从目前的启动三年的发展成果来看，截至目前，上交所共有20只基础设施REITs获得注册批复，预计最新获批2只REIT产品成功发行后，市场融资规模将超710亿元，回收资金带动新项目投资额将超3300亿元。已获批项目涵盖了仓储物流、产业园区、收费公路、污水处理、清洁能源和保障性租赁住房等多种主流基础设施类型，在盘活存量资产、扩大有效投资方面发挥了重要作用。

中证鹏元研发部研究员吴进辉对新华财经表示，“我国公募REITs市场发展前景广阔，随着政策不断完善和投资者逐步成熟，市场将行稳致远。建议进一步完善和做好中国REITs特色估值定价体系的探索，健全二级市场流动性制度，比如尽快推出REITs实时指数等。”

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